Algemene informatie

Projectomschrijving

Het plan 'Het Nieuwe Noord' is opgesteld in lijn met de in 2019 opgestelde Ontwikkelstrategie en de daaraan ten grondslag liggende gemeentelijke structuurvisies. Het past en maakt deel uit van de Versnellingsopgave Woningbouw, waar de gemeente zich ook in regionaal verband aan heeft verbonden. Er is sprake van transformatie van leegstand op een bestaand bedrijventerrein naar gemengd wonen. Het is een substantieel deel van de eerste fase van transformatie van het gehele gebied Hoofddorp-Noord, mogelijk gemaakt met een maatwerk verkeersoplossing vooruitlopend op de toekomstige omlegging van de N201.

Er wordt in grote lijnen voldaan aan het gemeentelijke woon- en parkeerbeleid, kleine afwijkingen daarvan zijn op grond van maatwerk gerechtvaardigd en door de gemeenteraad geaccordeerd. Het plan resulteert in een nieuw hoogstedelijk woonmilieu waar op dit moment grote vraag naar is in de gemeente en de regio. Dit hoogstedelijke milieu heeft het ook mogelijk gemaakt te komen tot een haalbare ontwikkeling, waarbij het gemeentelijke kostenverhaal nagenoeg volledig heeft kunnen plaatsvinden. Met de ontwikkelende partij Evast Vastgoed B.V. is in januari 2022 een anterieure overeenkomst gesloten, waarin alle kwalitatieve, programmatische, procesmatige en financiële afspraken zijn vastgelegd en geborgd. Het investeringsproject heeft betrekking op de aanpassing van de aansluiting van Hoofddorp-Noord op de N201. Het huidige kruispunt ter hoogte van de Hoofdweg kan het extra verkeer van de woningen niet aan om welke redenen in overleg met de provincie Noord-Holland een oplossing is uitgewerkt met een verlengde afrit, een rotonde en een parallelwegstructuur naar de Hoofdweg, die wel in voldoende afwikkelingscapaciteit voorziet. De kosten hiervan worden gedeeltelijk ten laste van deze ontwikkeling gebracht en ten dele ten laste van toekomstige transformaties. Het plan draagt bij aan de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer.

Actuele ontwikkelingen

In vervolg op het raadsbesluit van 10 maart 2022 heeft inspraak plaatsgevonden op basis van het opgestelde voorontwerpbestemmingsplan. De reacties zijn in een reactienota verwerkt en het college van burgemeester en wethouders heeft inmiddels een ontwerpbestemmingsplan vastgesteld en dit ontwerp is medio augustus overeenkomstig de wettelijke procedure ter visie gelegd. Zienswijzen kunnen worden ingediend en er zal naar verwachting eind 2022 een voorstel aan de gemeenteraad tot vaststelling van het bestemmingsplan worden gedaan. De coördinatieregeling wordt toegepast, hetgeen inhoudt dat de ontwerp omgevingsvergunning gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd en de vergunningverlening zal plaatsvinden gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan.

Kansen en risico’s

De projectrisico’s zijn verwerkt in de gesloten anterieure overeenkomst. Bij het MPI voorjaar 2023 zal een 'kansen en risico's' sessie worden gehouden. Op hoofdlijnen kan het volgende beeld worden geschetst:

Planologisch risico

De gemeente heeft een bestuurlijke inspanningsverplichting om het bestemmingsplan in procedure te brengen en een omgevingsvergunning te verlenen, maar heeft het bestuurlijke voorbehoud gemaakt dat het verantwoordelijke bestuursorgaan haar bestuurlijke rechten en plichten eigenstandig en onbevangen moet kunnen uitoefenen. Hiermee ligt dit risico bij de ontwikkelende partij. Gemeente is niet schadeplichtig als de medewerking niet kan worden verleend of in rechte sneuvelt. De ontwikkelende partij zal naar verwachting eerst na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan met de realisatie starten.

Financieel risico

De gemeentelijke plankosten (€ 450.000) zijn tevoren geraamd en bij ondertekening van de anterieure overeenkomst bij voorschot betaald. Voor de eventuele tekorten hierop wordt in eerste instantie de ontwikkelaar aangesproken bijvoorbeeld bij uitlopen van de planning.

De op basis van kostentoerekening verschuldigde bijdrage aan gemeentelijke infrastructurele werkzaamheden worden gefaseerd betaald (eerste termijn van € 500.000 inmiddels voldaan) en voor de resterende verplichtingen ad € 2.500.000 is een bankgarantie gesteld en ontvangen.

Ook voor de verschuldigde RIH en de kosten van het woonrijp maken van het openbaar (toegankelijke) gebied zijn bankgaranties gesteld en ontvangen. Voor de verwerving van het pand Hoofdweg 587 zal indien en zodra niet, althans niet tijdig, de verwerving door de ontwikkelaar tot stand wordt gebracht, een aanvullende bankgarantie worden gesteld en verkregen.

Het financiële risico beperkt zich hiermee tot het toereikend zijn van de toegerekende bijdrage aan de infrastructurele werkzaamheden (m.n. herinrichting Wijkermeerstraat, wijziging ontsluiting N201/parallelweg). Deze zijn op basis van schetsontwerp geraamd met een ruime voorziening voor onvoorziene omstandigheden. Het niet toe te rekenen deel van deze investeringen kan in de toekomst gedekt worden vanuit volgende ontwikkelingen in Hoofddorp-Noord en is daarmee geen risico van het onderhavige project.

Organisatorisch risico

Met de afronding van de definitiefase is een einde gekomen aan een intensieve ambtelijke voorbereidingsfase. De voortgang van het planologische en vergunningen traject zal bepalend zijn voor het halen van de planning. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad zal in het voorjaar van 2023 sloop van het bestaande vastgoed gaan plaatsvinden door de ontwikkelende partij. Naar verwachting zal de bouw gaan starten indien en zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is. Dat is op z’n vroegst in het voorjaar van 2023, maar ingeval van beroep bij de Raad van State tegen het vast te stellen bestemmingsplan en de te verlenen omgevingsvergunning circa een jaar later (voorjaar 2024).

De bouw zal naar verwachting twee jaar in beslag gaan nemen met gefaseerde oplevering van woningen. De gemeentelijke infrastructurele investeringen zullen tijdig voor oplevering van de woningen gereed moeten zijn. Hiervoor is gerekend vanaf dit moment voldoende tijd beschikbaar. Er worden dan ook geen organisatorische risico’s verwacht.

Juridisch risico

Naast genoemd planologisch risico is sprake van risico’s betreffende het nakomen van diverse verplichtingen door de ontwikkelende partij. Onverminderd de mogelijkheid om nakoming in rechte te eisen, zijn de risico’s via bankgaranties (inrichting openbaar gebied) en diverse boeteclausules (voldoen aan gemeentelijk woonbeleid, levering openbaar gebied, et cetera) geregeld. Uiteraard wordt in periodiek overleg met de ontwikkelende partij en via het accorderen van hun deelplanuitwerkingen ook toegezien op het juist nakomen van afspraken. Het juridisch risico wordt om die reden beperkt geacht.

Gevraagde beslissingen

1. In te stemmen met de bijstelling van de ramingen volgens onderstaande tabel.

2. In verband met de hoge inflatie een aanvullend krediet beschikbaar te stellen van € 175.000 en de bijbehorende kapitaallasten te dekken uit de stelpost indexatie investeringen.